Co to jest wspólnota mieszkaniowa?
Wielu nowych właścicieli lokali mieszkalnych nie wie do końca, jak funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe i co tak naprawdę kryje się pod tą definicją. Odpowiedzi na te pytania zawiera ustawa o własności lokali, jednak język, jakimi są napisane tego typu dokumenty nie jest przystępny dla każdego obywatela. Poniżej postaramy się odpowiedzieć na podstawowe pytania dotyczące wspólnot mieszkaniowych w prosty i czytelny sposób.
Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele, których lokale wchodzą w skład danej nieruchomości (budynku lub czasami kilku budynków). Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej wprowadziła ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku. Powstaje ona z mocy prawa, w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu. Przeważnie jest to chwila sprzedaży pierwszego mieszkania przez dewelopera lub aktualnego właściciela.
Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, jest „spółką”, do której przystępuje się automatycznie w momencie nabycia mieszkania. Wspólnota zwykle posiada: nazwę, zarząd, swoją siedzibę, NIP, REGON.
Rodzaje wspólnot mieszkaniowych
Nie wszyscy mają świadomość, że istnieją dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych: mała wspólnota mieszkaniowa i duża wspólnota mieszkaniowa. Czy różnią się te dwa podmioty?
Tzw. mała wspólnota mieszkaniowa cechuje się tym że w jej skład wchodzi maksymalnie siedem lokali. W tym przypadku zarządzanie wspólnotą mieszkaniową regulują przepisy o współwłasności, zawarte są w art. 195-221 Kodeksu cywilnego. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku spraw nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu, wystarczy większość (powyżej 50%) liczona udziałami w nieruchomości wspólnej.
Tzw. duża wspólnota mieszkaniowa ma więcej niż siedem lokali. To nie wszystko. Duża wspólnota działa na podstawie ustawy o własności lokali, co znaczy, że przykładowo do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności i udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy (zwykle uchwały zapadają większością głosów właściciel mieszkań, liczoną według wielkości udziałów). W przypadku czynności nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, Zarząd Wspólnoty lub zarządca podejmują decyzje samodzielnie.
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej
Skoro wyjaśniliśmy kwestie definicyjne dotyczące wspólnot mieszkaniowych, skupmy się teraz na zarządzie. W tzw. dużych wspólnotach zarząd jest obligatoryjny, a wyboru dokonują właściciele lokali, podejmując uchwałę. Kto może być członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej? Tylko osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lub spoza ich grona (zgodnie z prawem członek wspólnoty mieszkaniowej nie musi być z nią związany, o czym wiele osób nie wie).
Alternatywnym rozwiązaniem do wyboru zarządu wspólnoty, jest wybór przez właścicieli zarządcy, tj osoby fizycznej lub prawnej prowadzącej działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami. W praktyce powierzenie zarządu (wybór zarządcy) następuje przeważnie w pierwszej umowie notarialnej – o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i sprzedaży pierwszego lokalu w nieruchomości.
Mamy nadzieję, że przedstawione informacje na temat zasad działania wspólnot mieszkaniowych okażą się dla Państwa przydatne.
Artykuł 6 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dziennik Ustaw Nr 85, z późn.zm.) definiuje wspólnotę mieszkaniową jako ogół właścicieli lokali, których lokale wchodzą w skład danej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, w momencie wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości na rzecz innego niż dotychczasowy właściciel podmiotu. Członkiem wspólnoty jest każdy właściciel, którego lokal został wyodrębniony, przysługują mu określone, przewidziane ustawą uprawnienia oraz spoczywają na nim obowiązki związane z utrzymaniem lokalu i udziale w zarządzie nieruchomością wspólną.
Pieniądze, które przeznaczane są na remonty obiektów należących do wspólnoty mieszkaniowej zbierane są regularnie wśród jej członków w ramach funduszu remontowego. Zebrane w ten sposób środki przeznaczone są przede wszystkim na remont bądź wymianę części wspólnych, należących do wszystkich lokatorów. W praktyce oznacza to, że z fundusz remontowy opłacić może ocieplenie budynku, remont piwnicy, malowanie klatki schodowej czy naprawę dachu, a nie np, wymianę drzwi wejściowych do poszczególnych mieszkań.
Czym jest fundusz remontowy?
Pieniądze stanowiące wkład funduszu remontowego gromadzone są wspólnie przez wszystkich lokatorów, zamieszkujących w obrębie danej wspólnoty mieszkaniowej. Mogą one pokrywać całościowe bądź częściowe koszty związane z różnego rodzaju pracami przeprowadzanymi w obrębie nieruchomości.
Jeśli chodzi o wysokość składek ma fundusz remontowy, to w tym przypadku decydujący głos należy do większości osób podczas głosowania nad uchwałą – w przeważającej większości przypadków kwota wnoszona regularnie na cele funduszu uzależniona jest od powierzchni mieszkania (czyli udziału w nieruchomości). Za odpowiednie przeznaczenie zgromadzonych środków odpowiedzialny jest zarządca nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że to on odpowiedzialny jest za stworzenie planu prac remontowych. Za ich opracowanie odpowiedzialny jest przez całą wspólnotę, w ramach regularnie przygotowywanego planu gospodarczego. W przypadku realizacji inwestycji znacznie kosztowniejszej, niż przewidziano to w budżecie, różnice muszą zostać pokryte przez członków wspólnoty. W odwrotnej sytuacji, kiedy koszty inwestycji okazują się być w rzeczywistości niższe niż planowane, wówczas nadwyżka włączana jest w budżet remontowy na przyszły rok.
Na co mogą zostać przeznaczone środki z funduszu remontowego?
Pieniądze zgromadzone w ramach funduszu remontowego przeznaczone mogą być na różne cele, w zależności od potrzeb wspólnoty mieszkaniowej. Środki te przeznaczane są do odnowienia części wspólnych dla wszystkich lokatorów, a więc środki przeznaczone mogą zostać np. na:
- malowanie klatki,
- naprawę poszycia dachowego,
- wymiana okien i drzwi na klatkach schodowych,
- renowację fundamentów poprzez ich osuszenie/ odwilgocenie,
- wymiana części wspólnej instalacji gazowej/wodociągowej/kanalizacyjnej
- malowanie piwnic,
- termomodernizację budynku.
Celów, na jakie może być przeznaczony fundusz remontowy może być naprawdę zdecydowanie więcej. Warto jednak pamiętać o tym, że środki przeznaczane są wyłącznie na cele, które służą dobru wszystkich mieszkańców danej wspólnoty mieszkaniowej.
Kłopotliwe części wspólne
W przypadku wspólnot mieszkaniowych, w obrębie których funkcjonują windy, wśród mieszkańców na tym tle pojawia się wiele konfliktów, dotyczących przede wszystkim kosztów. Za sprawne i bezpieczne funkcjonowanie wind w budynkach odpowiedzialna jest wspólnota mieszkaniowa, a co za tym idzie każdy jej członek, niezależnie od tego, czy korzysta z takiego udogodnienia czy też nie, musi ponosić koszty jej napraw i konserwacji – jest to bowiem część wspólna budynku dla każdego z mieszkańców. Podobnie sprawa ma się w przypadku pralni czy suszarni.
Zgodnie z ustawą o własności lokali przynajmniej raz w roku w pierwszym kwartale zwoływane jest zebranie właścicieli. Na tym zebraniu powinno zostać przedstawione przez Zarząd wspólnoty lub Zarządcę sprawozdanie finansowe. Jeżeli w sprawozdaniu finansowym za dany rok wspólnota mieszkaniowa wykazała nadwyżkę przychodów (zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali) nad kosztami związanymi z utrzymaniem nieruchomości wspólnej to członkowie wspólnoty na zebraniu decydują na jaki cel zostanie przeznaczona nadwyżka. W szczególności mogą oni podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki finansowej na fundusz remontowy. Taki sposób postępowania znajduje swoje potwierdzenie w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2011 roku (sygn.. akt: II CSK 358/10).
Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli.
Prawo Budowlane, każdy obiekt budowlany, w szczególności budynek, musi zostać poddany kontroli okresowej:
- Tzw. przegląd roczny budynku – co najmniej jeden raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i ocenie elementów budynku (tzw. przegląd ogólnobudowlany), instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska oraz instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).
- Tzw. przegląd pięcioletni – raz na 5 lat powinien być dodatkowo przeprowadzony przegląd polegający m.in. na sprawdzeniu instalacji elektrycznej i piorunochronnej budynku.
Powyższe przeglądy muszą zostać przeprowadzone przez osoby posiadające stosowne uprawnienia.
Za nieprzeprowadzenie przeglądu może zostać nałożona kara grzywny.
Przepisy ustawy o własności lokali nie regulują kwestii związanych z wypowiedzeniem funkcji członka zarządu we wspólnocie mieszkaniowej. W związku z tym faktem odpowiedzi na to pytanie należy szukać w przepisach kodeksu cywilnego. Artykuł 746 § 2 stanowi, że przyjmujący zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. W takiej sytuacji wystarczy, że jeden z członków zarządu złoży swoją rezygnację na ręce pozostałych członków zarządu lub w przypadku rezygnacji przez wszystkich członków zarządu złożenie rezygnacji powinno zostać dokonane wszystkim członkom wspólnoty mieszkaniowej. W tej drugiej sytuacji należy dochować aktów staranności i zwołać zebranie wspólnoty celem wyboru nowego zarządu. Jeżeli wspólnota nie dokona wyboru nowego zarządu ustępujący członkowie zarządu nie ponoszą odpowiedzialności za taką sytuację.
Przepisy ustawy o własności lokali nie regulują kwestii związanych z wypowiedzeniem funkcji członka zarządu we wspólnocie mieszkaniowej. W związku z tym faktem odpowiedzi na to pytanie należy szukać w przepisach kodeksu cywilnego. Artykuł 746 § 2 stanowi, że przyjmujący zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. W takiej sytuacji wystarczy, że jeden z członków zarządu złoży swoją rezygnację na ręce pozostałych członków zarządu lub w przypadku rezygnacji przez wszystkich członków zarządu złożenie rezygnacji powinno zostać dokonane wszystkim członkom wspólnoty mieszkaniowej. W tej drugiej sytuacji należy dochować aktów staranności i zwołać zebranie wspólnoty celem wyboru nowego zarządu. Jeżeli wspólnota nie dokona wyboru nowego zarządu ustępujący członkowie zarządu nie ponoszą odpowiedzialności za taką sytuację.
Czym różni się zarząd wspólnoty od zarządcy?
Wiele osób nie zdaje sobie sprawy z tego, jakie różnice występują między zarządem wspólnoty a zarządcą. Z pozoru wydają się one niewielkie, jednak w praktyce mogą być kluczowe. Czym różni się zarząd wspólnoty od zarządcy?
Zarząd właścicielski a powierzony
Każda wspólnota mieszkaniowa składająca się w więcej niż 7 lokali, w celu prawidłowego zarządzania oraz reprezentowania jej interesów powinna mieć swój zarząd lub zarządcę. Wymaga tego Ustawa o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). W jego skład najczęściej wchodzą przedstawiciele właścicieli we wspólnocie (zarząd właścicielski), którzy sami posiadają lokale w danej wspólnocie. W niektórych przypadkach do zarządu mogą należeć też osoby, które nie należą do wspólnoty mieszkaniowej. Innym przykładem jest zarząd powierzony osobie lub firmie, czyli zlecony na podstawie art. 18 Ustawy o Własności Lokali. Natomiast, gdy dana wspólnota nie powierza obowiązków związanych z jej zarządzaniem osobie lub firmie zewnętrznej, wówczas sama jest zobowiązana do powołania własnego zarządu, który będzie odpowiedzialny za prawidłowe utrzymanie lokali wchodzących w jej skład. Zarządzanie lokalami wspólnoty wymaga dużej wiedzy, umiejętności, środków oraz poświęcania odpowiedniej ilości czasu. Obowiązkiem zarządu są czynności, których dbanie jest o utrzymanie części wspólnych lokali. Dotyczą one.m.in.: remontów, sprzątania, odśnieżania oraz wszelkiego rodzaju czynności wpływających na bezpieczeństwo użytkowania budynku.
Kim jest zarządca nieruchomości?
Zarządcą nieruchomości może być zarówno osoba fizyczna z odpowiednimi uprawnieniami, jak i firma. W przypadku firmy, zgodnie z polskim prawem musi ona posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Poza tym muszą zatrudniać licencjonowanych zarządców lub taką licencje muszą posiadać ich właściciele. Zadaniem firmy jest dbanie o nieruchomość, począwszy od strony formalnej, a skończywszy na pracach remontowych. Zarządcą nieruchomości może być osoba fizyczna, która zdała specjalny egzamin i została wpisana do Ogólnopolskiego Rejestru Zarządców Nieruchomości, prowadzonym przez Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.
Różnica między zarządem wspólnoty a zarządcą
Dla większości osób, które nie interesują się zbytnio jak przebiega funkcjonowanie wspólnoty, różnica między zarządem a zarządcą jest nieznaczna. Jednak w praktyce istnieje szereg zasadniczych różnić, między zarządem a zarządcą wspólnoty. Osoba pełniąca funkcję zarządcy nieruchomości musi posiadać odpowiednią licencję, którą może uzyskać przez zdanie specjalnego egzaminu. Natomiast w przypadku osób fizycznych będących członkami zarządu nie istnieje taki obowiązek prawny, ponieważ nie jest to ich praca zawodowa. Warto wiedzieć, że zarząd wspólnoty może składać się z jednej lub kilku osób. Ponadto według obowiązującego prawa zarządca nieruchomości, którym może być pojedyncza osoba lub firma musi posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Różnica między zarządem wspólnoty a zarządcą istnieje również w odpowiedzialności prawnej. Zarząd składający się z członków jest zobowiązany do przestrzegania prawa oraz zarządzania nieruchomością na jej korzyść. W przypadku działań niezgodnych z prawem następuje wszczęcie postępowania karnego. Inaczej sprawa wygląda w przypadku licencjonowanego zarządcy. Jeżeli złamie prawo to poza wymiarem sprawiedliwości może zostać również postawiony przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej działającej przy Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.
Nie wszystkie wspólnoty mieszkaniowe chcą przekazywać prawa i obowiązki związanych z zarządzaniem specjalistycznym firmom, świadczącym tego typu usługi lub licencjonowanym zarządcom. W praktyce natomiast nie zawsze jest to dobre rozwiązanie. Jedną z zalet zatrudnienia firmy lub licencjonowanego zarządcy jest duże doświadczenie, które pozwala rozwiązywać pojawiające się problemy oraz zarządzać finansami. Poza tym specjaliści w tej dziedzinie potrafią postępować zgodnie z prawem i obowiązującymi we wspólnocie przepisami. Często stosowanym rozwiązaniem jest Zarząd właścicielski wspólnoty, ale ciążą na nim takie same obowiązki, jak w przypadku firm czy licencjonowanych zarządców. Dlatego w tym wypadku również niezbędna jest znajomość przepisów prawa oraz procedur postępowania. W zarządzie powinny także zasiadać osoby, które posiadają odpowiednią wiedzę związaną z zarządzaniem nieruchomościami oraz mogące poświęcać odpowiednią ilość czasu na załatwianie wszelkich formalności, prowadzeniem dokumentacji oraz planowaniem wszelkich napraw i prac remontowych. Warto wiedzieć, że obowiązkiem licencjonowanego zarządcy, jak i zarządu wspólnoty jest należyte reprezentowanie wspólnoty w kontaktach z osobami trzecimi, firmami i instytucjami. Dlatego osoby, które się tym zajmują muszą doskonale znać prawo, aby zawierać korzystne dla wspólnoty umowy, zgodne z jej interesami. W przeciwnym razie mogą odpowiadać przed wymiarem sprawiedliwości.
Istnieje wiele różnic między zarządem wspólnoty a zarządcą. Jednak obowiązki i znajomość prawa nakładają na członków zarządu dużą odpowiedzialność. Dlatego coraz więcej wspólnot decyduje się na zatrudnienie licencjonowanych zarządców lub specjalistycznych firm, które posiadają odpowiednie doświadczenie w zarządzaniu.
Mieszkańcy budynków wielorodzinnych często muszą podejmować decyzje dotyczące gospodarowania częściami wspólnymi. W szczególności dotyczą one zarządzania nad częściami wspólnymi nieruchomości:
– grunty przynależące do budynku (np. plac zabaw, plac parkingowy, ogródek),
– części wspólne budynków (np. klatki schodowe, hall, korytarze piwniczne, garaże podziemne),
– urządzenia techniczne i instalacje (np. windy, urządzenia wodno-kanalizacyjne, ogrzewanie centralne, przewody kominowe),
– elementy zewnętrzne (np. Śmietniki, elewacja, dach, wspólne tarasy).
Podejmowanie decyzji dotyczące nieruchomości, w której prawa właścicielskie mają właściciele wielu lokali stanowią często źródła nieporozumień sąsiedzkich.
Warto znać podstawowe regulacje prawne oraz zasady, które muszą być spełnione, by decyzje podejmowane przez wspólnotę oraz zarząd miały moc prawną.
Podstawa prawna
Podstawowym aktem prawnym, zawierającym odpowiednie regulacje jest Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (z pozn.zm). Zgodnie z zapisami ustawy, wspólnota mieszkaniowa powstaje obligatoryjnie wówczas, gdy w nieruchomości są co najmniej 3 lokale.
W odróżnieniu od spółdzielni mieszkaniowych, mieszkańcy wspólnot mają większy wpływ na zarządzanie nieruchomościami, niż członkowie spółdzielni mieszkaniowych. Prawach i obowiązki właścicieli lokali w ramach wspólnoty mieszkaniowej są zapisane w rozdziale 3 powyższej Ustawy.
Ustawa reguluje zarządzanie nieruchomością wspólną, dotyczącą m.in powoływania zarządu, kompetencji zarządu w zakresie działań objętych tzw. zwykłym zarządem a także czynności przekraczających zwyczajne zarządzanie.
Zwykły zarząd nieruchomością a działanie przekraczające zwykłe zarządzanie
Do czynności w ramach zwykłego zarządu należy:
– pobieranie opłat eksploatacyjnych
– wysyłanie monitów i ponagleń
– konserwacja
– administracja
– regulacje dot. korzystania z prawa własności przez mieszkańców
– ubezpieczenia
Do działań wykraczających poza zwykłe zarządzanie (zgodnie z art.22 pkt 2 Uchwały) zalicza się m.in:
– ustalenie wysokości wynagrodzenia Zarządu
– przyjęcie planu rocznego gospodarowania
– zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej
– zgodę na zmiany w architekturze budynków (nadbudowa, „dobudówki”, ustalenie udziałów w tej części itp)
– zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej
– podział tej nieruchomości, – wytoczenie powództwa i inne.
Zasady głosowania uchwał – większością głosów członków wspólnoty mieszkaniowej
Najważniejsze zapisy dotyczące głosowania są zawarte w art. 23 Ustawy o własności lokali.
Przede wszystkim uchwały mogą być głosowane:
– na zebraniu,
– drodze indywidualnego zbierania głosów
– częściowo przegłosowane zarówno na zebraniu oraz polegające na zbiórce głosów indywidualnych. Przy czym obowiązuje prawo większości głosów, tzn.uchwała jest przyjęta, jeżeli jest przegłosowana przez co najmniej 50% głosów.
Każda uchwała musi być obligatoryjnie rozesłana do wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej wraz z dokładnym terminem planowanego zabrania oraz głosowania.
Najwięcej nieporozumień budzi zapis o głosowaniu większościowym, gdyż może się okazać, że głosowało mniej osób fizycznych, a uchwała została podjęta.
Wątpliwości wyjaśnia paragraf 2 art.23 Ustawy – głosy liczone są według wielkości udziałów, przypadających na lokal.
W przypadku, kiedy właściciele lokali oczekują, by głosowanie odbywało się na zasadzie 1 do 1, tzn. 1 lokal = 1 głos bez względu na wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej, wówczas taka decyzja musi być podjęta odrębną uchwałą, ponieważ nie wchodzi ona w zakres postanowień zarządu w ramach zwykłego zarządu. W sytuacji, gdy na jednego właściciela przypada większość udziałów, na żądanie pozostałych właścicieli z co najmniej 1/5 łączną sumą udziałów w nieruchomości wspólnej wprowadza się zasadę głosowania uchwał 1:1, czyli 1 właściciel = 1 głos.
Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U 1994, Nr 85 poz. 388) każdy z właścicieli lokali ponosi wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach zgodnie ze swoim udziałem w nieruchomości. Czyli fakt zamieszkiwania nie ma znaczenia dla kosztów, które związane są z częściami wspólnymi nieruchomości. Jeżeli lokal jest nie zamieszkany to nie wystąpią bądź będę niewielkie koszty związane ze zużywaniem mediów w lokalu to jest zimnej wody i odprowadzenia ścieków, ciepłej wody i centralnego ogrzewania. Dodatkowo w zależności od gminy, w której położone jest mieszkanie można złożyć oświadczenie o niezamieszkiwaniu lokalu i wówczas jest się zwolnionym z opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi pobieranymi przez gminy.
PORADY MIESZKANIOWE
Naruszanie spokoju mieszkańców bloku przez jednego, uciążliwego sąsiada to powszechny problem. Głośna muzyka, imprezy, a także wielogodzinne granie na instrumentach mogą wyprowadzić z równowagi nawet spokojne osoby. Choć działania te kojarzą się przede wszystkim z późnymi godzinami, to mogą odbywać się o dowolnej porze doby. Czy można zatem ukarać za zakłócanie spokoju również w dzień? Do kogo zgłosić się o pomoc?
Czy zakłócanie spokoju dotyczy wyłącznie ciszy nocnej?
Z głośnymi i uciążliwymi imprezami mamy do czynienia głównie w nocy, kiedy to hałaśliwy sąsiad zakłóca nasz sen i utrudnia odpoczynek. Wobec tego, powszechnie przyjęto, że okres pomiędzy 22 a 6 rano jest objęty tzw. ciszą nocną, w czasie której należy zachowywać się szczególnie spokojnie. Należy jednak pamiętać, że czas między 22 a 6 nie jest wymieniony w żadnym powszechnie obowiązującym akcie, jednak został przyjęty jako akceptowalna praktyka i pojawia się w wielu orzeczeniach sądowych. Sama definicja ciszy nocnej powinna została określona w regulaminie wspólnoty mieszkaniowej.
Zgodnie z art. 51: „Kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.” Choć w zapisie odnajdziemy zakłócanie spokoju, prawo nie precyzuje konkretnych godzin. Czy zgodnie z powyższym możemy więc egzekwować od sąsiadów zachowania spokoju dziennego?
Zakłócanie spokoju dziennego — jakie działania mogą być karalne?
Okazuje się, że uciążliwe naruszanie zasad współżycia społecznego nie musi pozostawać bezkarne. Art. 51 Kodeksu wykroczeń mówi jasno o zakłócaniu spokoju, które może przybierać formę np. głośnej, kilkugodzinnej muzyki słyszalnej każdego dnia. Z pomocą przychodzi również art. 144 Kodeksu cywilnego, według którego zabronione jest użytkowanie lokalu w sposób zakłócający korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę.
Inne działania zakłócające spokój dzienny, za które można zostać pociągniętym do odpowiedzialności, to m.in.:
- hałaśliwe imprezy
- regularne awantury
- powtarzające się, głośne krzyki z sąsiedniego mieszkania
- wielogodzinna gra na instrumentach
Warto pamiętać, że choć zwyczajowo przyjęte godziny obowiązywania szczególnej ciszy w budynkach mieszkalnych znajdują się pomiędzy 22 a 6 rano, to możemy reagować również wtedy gdy spokój zakłócany jest także w ciągu dnia.
Sąsiad zakłóca spokój — jak reagować?
Oprócz zmiany regulaminu Wspólnoty mieszkaniowej walkę z głośnymi użytkownikami bloku mogą rozpocząć sami poszkodowani. Początkowym krokiem jest wezwanie patrolu policji, który przeprowadzi interwencję.
Gdy korzystanie z pomocy policji nie przynosi oczekiwanych skutków, działanie może podjąć sama Wspólnota mieszkaniowa. Zgodnie z art. 16 Ustawy o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu utrudnia użytkowanie pozostałych nieruchomości poprzez swoje nieodpowiednie zachowanie, „wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji.„
Regularne naruszanie spokoju dziennego grozi zatem nie tylko ukaraniem mandatem, lecz także i całkowitym usunięciem z danej Wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku działań przeprowadzonych przez indywidualnego mieszkańca często stosowanym rozwiązaniem jest także wypłacenie zadośćuczynienia osobie pokrzywdzonej.
Jednym z najczęstszych losowych czynników zewnętrznych wpływających na konieczność przeprowadzenia remontu mieszkania jest jego zalanie. To zdecydowanie najbardziej uciążliwy w skutkach wypadek, gdyż dotyka nie tylko samych mieszkańców, lecz również znajdujących się niżej sąsiadów, niejednokrotnie rodząc ogromne koszty naprawy szkód.
Z tego też powodu warto zdobyć kilka istotnych informacji usprawniających proces skutecznego ubiegania się o rekompensatę. Warto dowiedzieć się kto w danej sytuacji ma ponieść konsekwencje spowodowane zalaniem mieszkania oraz jak ustalić co było jego przyczyną. W poniższym artykule przedstawiamy kroki, jakie może podjąć osoba poszkodowana.
Jakie kroki prawne możemy podjąć po zalaniu mieszkania?
Będąc ofiarą zalania oczywiście najlepiej jest uniknąć wstąpienia na drogę prawną i dojść do porozumienia z sąsiadami, jednak nie zawsze jest to możliwe. Szczególnie problematyczne bywają sytuacje, kiedy mieszkanie nad nami jest wynajmowane i zarówno lokatorzy, jak i właściciel uchylają się od odpowiedzialności. Co powinniśmy wtedy zrobić?
Należy określić przyczynę zalania i ustalić kto jest jego sprawcą
Właściciel nieruchomości powinien zlecić wykonanie przez rzeczoznawcę ekspertyzy, która pomoże we wskazaniu źródła wycieku, a także winnego zaistniałej sytuacji. Chcąc określić konkretną wysokość szkód potrzebne będą rachunki wystawione za zniszczone mienie i kosztorys z precyzyjnym wskazaniem kosztów remontu. Należy też sporządzić protokół zniszczeń stwierdzający wysokość powstałych szkód. Powinien być w to zaangażowany ewentualny sprawca zalania oraz osoba reprezentująca spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową, a także, jeśli istnieje taka możliwość – zarządca nieruchomości.
Przyczyn zalania może być wiele, jednak do najczęściej występujących należą usterki związane z pralką, jak np. pęknięcie węża. W starych lokalach zdarzają się też pęknięcia rur czy węża doprowadzającego wodę do toalety. Oczywiście powodów może być więcej i mogą być znacznie bardziej skomplikowane, dlatego tak ważne jest, by zostały ocenione przez specjalistę.
Następnym krokiem po ustaleniu sprawcy zalania oraz określeniu stopnia wysokości szkód, będzie wystosowanie do niego pisma z wezwaniem do zapłaty w postaci listu poleconego za potwierdzeniem odbioru. Jeśli należność nie zostanie pokryta, poszkodowany może skierować sprawę na drogę postępowania cywilnego.
Co, kiedy wstąpiliśmy już na drogę sądową?
Według Kodeksu Cywilnego w przypadku zalania naszej własności można dochodzić roszczeń i ubiegać się o rekompensatę wyrządzonych szkód. W sprawach przedmiotowych najczęściej stosuje się przepisy – art. 415 KC. Artykuł 415 KC mówi o odpowiedzialności na zasadzie winy, zatem to poszkodowany musi wykazać winę ewentualnego sprawcy zalania mieszkania.
Niestety sprawy odszkodowawcze tego typu nie należą do łatwych, dlatego przed podjęciem właściwych kroków warto udać się po pomoc do profesjonalisty. Będzie nim prawnik specjalizujący się w problematyce rynku nieruchomości, którego wiedza i doświadczenie najczęściej stanowią klucz do wygranego procesu. Takiego specjalistę można znaleźć zarówno w wielu kancelariach prawnych, jak i firmach zajmujących się zarządzaniem oraz administracją nieruchomości takiej jak nasza.